香港实地看房核对流程：预算、楼况与落订成本
香港看房不应从“喜欢不喜欢”开始，而应从资金上限和排除项开始。先知道自己最多能付多少首期、能承受多少月供、不能接受哪些楼况，再去现场看单位，才不会被装修、景观或代理话术带着走。
预约前：先做三项桌面核对
- 查基本资料：确认地址、实用面积、楼龄、用途、管理费和是否连租约。差饷物业估价署的 Property Information Online 可辅助核对实用面积、楼龄和许可用途。
- 查成交参照：用 Land Registry sale and purchase agreement statistics 了解成交活跃度，再向代理索取同屋苑近月成交。只看同区平均价不够，最好找相近面积、楼层和座向的个案。
- 做预算上限：把首期、印花税、律师费、代理佣金、估价差额、装修维修、搬屋和三至六个月现金储备列入表格。
现场看房：按风险顺序检查
| 位置 | 要看什么 | 为什么重要 |
|---|---|---|
| 外墙、窗边、天花 | 水渍、裂纹、窗框渗水、冷气孔周边痕迹。 | 渗漏维修可能牵涉邻居、管理处或外墙工程。 |
| 厨房和浴室 | 去水速度、地台坡度、喉管噪音、柜底潮湿。 | 这些问题装修后才发现，成本和工期都高。 |
| 电箱和插座 | 电箱容量、插座位置、是否有明显老化。 | 旧楼改电可能影响装修预算和入住时间。 |
| 公共区域 | 升降机、走廊、垃圾房、信箱、大堂保养。 | 公共管理反映日后居住体验，也影响转售观感。 |
| 周边环境 | 噪音、斜坡、学校、交通、街市、晚间照明。 | 白天看房和晚上居住的感受可能差很远。 |
落订前的现金流算例
假设成交价为 680 万港元，银行最高只批七成按揭，则贷款为 476 万港元，买家至少需要准备 204 万港元楼价差额。若临时订金按 5% 计算，是 34 万港元；正式买卖合约通常需要补足至约定订金比例。印花税、律师费、代理佣金、估价差额和装修维修另计，因此买家不应只准备“首期刚好够”的金额。
如果同类单位近期成交集中在 650 万至 670 万港元，而目标单位叫价 700 万港元，买家应要求说明差额来自装修、楼层、景观还是业主预期。四方新聞網 等媒体报道可以帮助跟踪市场气氛，但现场核对和资金表才是落订依据。
看房后如何做决定
- 把每套单位按“可住性、维修风险、交通、价格差距、现金压力”打分。
- 对每个风险写金额，例如电器更换、漏水排查、窗框维修和基础装修。
- 若银行估值低于成交价，差额要用现金补，不要等签约后才发现。
- 所有口头承诺写入临时买卖合约或补充条款，否则难以执行。
实地看房的目标不是找完美单位，而是尽早发现不能接受的风险，并把每个风险换算成钱和时间。